פרק 14 - נדל"ן

השקעות נדל"ן – מאיפה מתחילים?

השקעות נדל"ן מתבססות בראש ובראשונה על ביקוש והיצע - שני הגורמים המרכזיים שקובעים את גובה השכירות ואת עליית הערך של הנכס. השקעה בנדל"ן קשורה גם למדיניות ממשלתית ועירונית, איכות האזור הכלכלי, ורמות האינפלציה. אפשר להסתכל על נדל"ן כעל שילוב בין השקעה בשע"ח לבין השקעה בסחורה - אך בנדל"ן, בשל הביקוש הגבוה, ניתן ליהנות גם מהכנסה שוטפת דרך השכרת הנכס.

דירות למכירה בסלוניקי נחשבות כיום לאחת ההזדמנויות האטרקטיביות ביותר בשוק האירופי בדיוק בגלל סיבות אלו. עבור משקיעים מדובר בהחלט בסביבה עסקית נוחה להשקעה.

בהשקעות נדל"ן ניתן לבחור בין אזורים מתפתחים לאזורים מפותחים. ככל שהאזור מסוכן יותר להשקעה, כך הציפייה לתשואה גבוהה יותר. עם זאת, קיימים גם כשלי שוק ומשברים פיננסיים שיכולים ליצור מצג שווא לגבי אזור מסוים.

השקעה באזורים מתפתחים - כיצד לזהות פוטנציאל?

כאשר משקיעים באזור מתפתח, חשוב לוודא כי אכן קיים פוטנציאל אמיתי להתפתחותו. לדוגמה, דירות למכירה בסלוניקי הן דוגמה טובה לכך: העיר נמצאת בצמיחה משמעותית, עם פרויקטים עירוניים והשקעות רחבות היקף שמובילים לעליית ערך הנכסים. יש לבחון כמה משקיעים באזור, אילו פרויקטים עירוניים מתקיימים, ומהי ההשפעה שלהם על האזורים הסמוכים. אם לאזור יש תוכניות פיתוח משמעותיות - הסיכוי לעליית ערך גדל. דירות למכירה בסלוניקי מציגות יתרון משמעותי הוסף, שהוא מיסוי ידידותי למשקיעים זרים - מה שמאפשר להנות מרווחיות טובה יותר בהשוואה לערים אחרות באירופה.

באזורים מפותחים, לעומת זאת, התהליך ברור יותר: השוק יציב, אך התשואה נמוכה יותר. כמו במקרה של דירות בתל אביב, בניגוד לדירות למכירה בסלוניקי, שם מחירי הנכסים גבוהים אך שיעור הצמיחה מתון.

החסם העיקרי בנדל"ן - הון ומימון

השקעה בנדל"ן דורשת הון משמעותי, ולכן היא תלויה במידה רבה בזמינות מימון, שיעורי הריבית, ואפשרויות מינוף. יש לקחת בחשבון כי כאשר משקיעים בנדל"ן, לא רק המיקום משחק תפקיד, אלא גם ההנהגה המקומית, התכנון העירוני, ומעגל התשואה – כלומר, יש אזורים שיחוו עליות מחירים חזקות יותר מאחרים בהתאם לביקוש ולטרנדים הכלכליים המשתנים.

איך מתחילים לחפש נכס להשקעה?

השלב הראשון בהשקעה בנדל"ן הוא מחקר יסודי: הבנת השוק, בחירת המיקום וקביעת מחיר העסקה.
בניגוד לשוק ההון, שם ניתן לרכוש מניה במחיר רע ותמחור גבוה וליהנות מעלייה בערכה, בנדל"ן הרווח נוצר ביום הרכישה - כלומר, יש לבצע בדיקה מעמיקה של המחיר והמיקום לפני קבלת החלטה. לא כדאי להתפשר על אזור שלא מציע פוטנציאל לעליית ערך.

אילו סוגי השקעות נדל"ן קיימים?

1. השקעה בדירות למגורים - מדובר בהשקעה סולידית עם סיכון נמוך יחסית. מחירי דירות למכירה בסלוניקי מושפעים מהביקוש המקומי ומהשקעות בתשתיות, ולכן מדובר בשוק יציב עם פוטנציאל להכנסות טובות.
2. רכישת קרקעות – כאן הרווח מגיע מעליית ערך או מהשבחה יזמית, אך קיים סיכון גבוה, במיוחד אם הקרקע אינה מופשרת. אינפלציה ועלויות בנייה עשויות להשפיע על הרווחיות באופן משמעותי.
3. השקעה בדירות נופש – השקעה מעניינת המתבססת בעיקר על נופש ועל ביקוש והיצע שיום אחד המחיר יעלה. וילות למכירה ביוון הפכו לאטרקטיביות ביותר בתחום זה, בשל הדרישה ההולכת ועולה של אנשים לבית נופש ביוון פרטי משלהם.
4. השקעה בתחום התיירות – מדובר בנדל"ן מניב שדורש ניהול שוטף. יש פוטנציאל לרווחיות גבוהה, אך גם סיכון משמעותי, ולכן יש לשקול היטב את ההוצאות הנלוות.
5. נדל"ן מסחרי – השקעה במשרדים, מרכזי קניות וחנויות. היתרון כאן הוא חוזי שכירות ארוכים יחסית (5 שנים ומעלה) ותשואות גבוהות, אך מנגד, הסיכון טמון בכך שעסק שוכר ישלם שכירות רק אם הוא רווחי.
6. נדל"ן תעשייתי – השקעה במפעלים ומרכזים לוגיסטיים. היתרון המרכזי הוא חוזי שכירות ארוכי טווח (לרוב 25 שנה ומעלה), אך במקרה של פשיטת רגל של השוכר, נדרש שיפוץ והתאמת הנכס לשוכר חדש, מה שעלול להיות יקר.

השקעות הנדל"ן שלנו - שובל יזמות

מתוך הניסיון שלנו בשובל יזמות, אנו מתמקדים בעיקר בדירות למגורים ובנדל"ן לתיירות ביוון, ובפרט דירות למכירה בסלוניקי. מדובר באחד השווקים הצומחים ביותר, עם ביקוש הולך וגובר מצד משקיעים מכל העולם. בנוסף, אנו בוחנים אפשרויות כניסה לשוק המשרדים ביוון, בעוד שבישראל עיקר פעילותנו מתמקדת בנדל"ן תעשייתי ומסחרי. ולכן כקבוצה אנחנו פועלים בכמה מגזרים.

מה בפרק הבא?

בפרק הבא נעמיק בחשיבות הפיזור הגיאוגרפי ובשוני בין סוגי ההשקעות בנדל"ן.

להאזנה לפרק 14 "נדל"ן" בפודקאסט בנושא השקעות, לחצו כאן.